“一半的上海人都去过。”盘龙古镇用了八年的时间，从一个城中村变成了网络名人中的破旧村落，成为上海网络名人的新打卡地。“本报记者|王婷婷在“内卷化”激烈的上海，商业舞台向来如林，各类购物中心、商业街区无论是数量、质量，甚至是类型多样性，都是国内领先的。上海盘龙天地把商业带到了一个新的高度。今年五一前，作为上海市首批完成的“城中村”改造项目之一，盘龙镇这个隐藏在青浦的古镇，已经“焕发青春”八年。这个覆盖公园绿地和江南水乡商业的超大型综合体正式开业。”感觉今年五一上海有一半人涌入这个地方，连工作日都很拥挤。“根据盘龙天地公布的开业成绩单，五一假期五天，总客流增长110万，日均客流达到30万，销售额超过2500万元。自带交通的千年古镇，如今变成了自然与文化的“现代江南”，让盘龙天地在开业前就率先“出圈了。”早在今年3月，我就预料到这将是今年上海商业的大爆发。”“现代仿古建筑+水系+商业，还没建的时候就听说了。眼见为实，我很惊讶。”从盘龙天地回来后，林丽对瑞恩又多了一层肯定。这是港资瑞安集团在“城市更新”领域的又一新作，也是瑞安在上海的第五个“新天地”。与以往不同的是，盘龙天地实现了商业购物与江南古镇风貌的融合，成为瑞安新天地“城退城微度假”理念下的首个项目。不出所料，这个曾经破败的城中村已经变成了网络名人打卡的新商圈。上海，这个新成立的网络名人打卡之地，从来不缺优质的商业项目。然而，如何让地处偏僻的盘龙重回商业繁华，如何改写同一个古镇的故事，如何改变破败的“城中村”面貌，一直是青浦乃至上海市政府头疼的问题。最后，独特的区位优势被瑞安激活。作为第一次走出中心城区的项目，重塑者瑞安看到了盘龙镇的另一边，即上海虹桥商务区的高附加值。它不仅拥有亚洲最大的综合交通枢纽和具有国际影响力的国际会展中心，还聚集了500多家企业总部，不火是不可能的。
盘龙天地水系及桥梁。(以下图片均来自瑞安新天地)
如今，这个集水乡传承、艺术、人文、休闲、娱乐于一体的“公园里的江南新天地”，其吸引人的魔力不亚于前滩太古里、瑞虹天地太阳宫、张远等“网络名人商圈”。“以天地之名进行旧城改造，秉承的是看似原生态，本质上超级时尚的整体改造理念，将商业营销提升到一个新的高度，上海又多了一个出拳点。”刚刚打卡过五一假期的王晨这样形容。“10年前，这里还是个破破烂烂的地方，夹在诸暨镇和国家会展中心之间。现在变成了江南集镇，令人神清气爽，吃喝玩乐应有尽有，一点也不累。”一些“嫌弃”盘龙天地太远的人，最终也没有避免被“种草”。“晚上走来走去，让人想起郭沫若《天空中的夜市》中描绘的意境:远处的路灯清晰，仿佛有无数的星星在闪耀。天上的星星出现，仿佛在点亮无数盏路灯。”当然，“走红”的代价也会伴随着更差的体验。有市民对本网表示，去盘龙天地的人太多了，少三分之二就好很多了。"幸运的是，瑞安经营的整体房地产水平是存在的."这里会有更多的商业机会。据我们网站介绍，目前已有100多家商户入驻盘龙天地，其中上海第一近20家，区域第一60多家，包括多个全国第一和特色概念店，涵盖文化体验、户外运动、中外美食、亲子休闲、家居设计等不同领域。
儿童乐园
宠物乐园、艺术精品酒店、有机餐厅、城市营地迎合城市需求，茶社、当代肉铺、棋牌书法、非物质文化等业态传递传统江南文化，形成集餐饮、文化、娱乐、消费于一体的综合项目。据瑞安新天地CEO张斌介绍，该项目计划有140家左右的租户，目前的开盘率在80%左右。“我们不追求购物中心那样的开放数字战报，就像国画要留白，要有想象空间。这个项目也是。我们无法填满它。”我们现在看到的只是第一期的开篇，每个季度都会有一个节点，会有新的内容呈现。“通过这种分解方法，我们将继续创造城市静修体验，这比什么都没有好。”张斌说。盘龙天地开盘期间，在“城市撤退”上频频试水。包括首届“艺术在绿色艺术游自然”公共艺术节、首届户外生活节、光影秀“月中见月之旅”、非物质主题展“龙族幸运日”、探戈的猫病中关于猫的漫画展、“宋风吉雅”、汉服巡游等，从江南文化、自然绿地、户外活动、艺术展览、创新消费等角度提供多种服务。这也是盘龙天地针对的消费者不仅限于青浦甚至上海的原因。“我希望上海和长江三角洲的人们能够将其视为生活方式的一部分。”前世，一个“城中村”，商业形态多种多样。在重塑商业形态的同时，建筑风格的保护也是重中之重。
改造前的盘龙古镇。
历史上，盘龙镇位于青浦区许婧镇，最早可追溯到隋朝，历经千年更替。到了清代中期，由于典当、布村等行业的繁荣，该镇形成了繁荣昌盛的“十字街”商业，并逐渐得到改善。因水而兴的盘龙，曾经是典型的江南水乡。21世纪初，在城市化的浪潮中，古镇已经失去了风采，停滞不前的盘龙逐渐成为城市中的“伤疤”区域。大量流动人口的涌入导致当地居住环境恶化，私搭乱建严重。“脏乱差”的形象与周围快速发展的城市环境格格不入，成为典型的“城中村”。改造的呼声越来越强烈。2013年，上海市两级政府开始决定联系装修业务。经过几轮沟通和公开选拔，瑞安成为盘龙“城中村”改造的主体。盘龙天地项目总面积752亩，是2014年上海市首批“城中村”改造项目之一。在政府看来，盘龙应该优先保护，继续保留住在古镇核心的原有功能，以及商住混合的肌理布局，保留历史记忆。但在瑞安的逻辑中，对于一些古建筑，过度的呵护会限制其生命力的延续，合理的活化有助于长久保护历史。很快，瑞安的改造方案出来了，盘龙天地项目包括三个功能空间，分别是约23万平方米的公共绿地、古水乡约5万平方米的商业空间和约25万平方米的居住区。2018年1月，规划方案获批。2019年，盘龙天地正式开工建设，最终于今年五一前入市。最终，该项目保留了完整的盘龙镇水系和桥文化，并对香花桥、凤来桥、成家祠堂三处青浦文物保护建筑及多处老建筑进行修缮，再现盘龙十景、九龙一凤的历史风貌，通过非遗合作、美术馆、持续公开展览等方式，为城市文化生活带来新体验。盘龙古镇的内部肌理是十字街城，青瓦白花，充满了古朴。如今，盘龙天地已经形成了以十字街为中心的南北城市基本骨架。江南风情的白灰瓦屋檐下，入驻了客栈、书店、茶馆、咖啡店、美食、文化艺术中心等多种业态。比如中国第四家蓝瓶咖啡店也落户于此。
蓝瓶咖啡盘龙天地店
这个人们眼中时尚而古典的地方，在建设之初实际上面临着相当多的困难。正如张斌所说，要把这种沉重的活历史变成当代的语言，变成当代人的审美，变成当代人生活的一部分，其实是很难的。“我们今天看到的是美好的一面，但当时的样子可以说是美好的反面，会把很多人拒之门外。”张斌告诉本网，“千年古镇没倒到一定程度的时候，就已经是断壁残垣了。在快速城市化的过程中，我们看到这个古镇被破坏了，小工厂、小作坊鱼龙混杂。工厂排放的污水导致河流变成了臭水沟。”所以转型很难。张斌告诉本网，以河流为例，如今盘龙市的河流很干净，有鱼在里面，很多原生动物也在慢慢回来。“但在这之前，我们必须把淤泥清干净，养起来，不能用化学药剂。我们使用所有的生物细菌激活剂，它们是自然转化的。转型之后，一定要建立生态。”"因此，装修项目的商业模式必须有一套完整的解决方案."张斌认为，留着楼就忘不了生意，做生意就忘不了资本融资，所以要像交响乐团一样协调，这也是瑞安选择慢下来的原因。“出圈”的规律盘龙天地的“出圈”并不奇怪，正如很多人感叹的那样:难怪这几年这个地方的房价涨得厉害。周边地块的竞争强度也是一年比一年好。在今年上海首轮地方拍卖中，分别有13家公司和20家公司参与了青浦区西虹桥小榄港西侧52-20号地块和西虹桥龙连路北侧07-02号地块的竞拍。最终的竞标者分别是华润置地和法华。与大多数内地商业地产商不同，瑞安的经营原则是“慢”，精细化运营。规模快速扩张，进入新城市，并不是瑞安的核心追求。张斌介绍，重要的是可持续发展。Ryan已经做了20多年的项目。比如瑞虹刚刚庆祝25年，新天地今年庆祝21年。不仅要减速，瑞安还想“轻装上阵”，变瘦一点。自2016年以来，瑞安提出降低杠杆，出售部分非核心资产，将负债率从80%降至如今的30%-40%。“如果只看商业板块，瑞安新天地的负债率是11.5%。”张斌表示，稳健的财务状况是瑞安能在“危机”中看到“机会”的重要原因，所以瑞安不会止步，近几年还会加大投入。据本网报道，在2022年楼市下行的背景下，瑞安依然拿下了武汉120多万平方米的沿江大型开发项目——五常湾，而在上海杨浦，他获得了平凉地块的开发权和浦东赵家楼古镇的开发权。今年4月20日，闵行区浦江镇也与瑞安房地产签约，宣布赵家楼“城中村”改造项目正式启动。赵家楼会成为第二个盘龙天地吗？张斌认为，在商业地产领域，所谓标准产品的简单复制逻辑是完全站不住脚的。“因为时间是一个变量，地域是一个变量，人也是一个变量，所以我们从盘龙天地变成了赵家楼。虽然我们的理念是一样的，我们继承了历史保护与现代商业创新相结合的模式，长期视角的理念也是一样的，但这三个变量是完全不同的。”例如，赵家楼的文化是农耕文化，也是农耕文化的发源地。但瑞安不是农业专家，做这样的项目还是第一次。“它有其新的特点、风格、文化底蕴和内容，所以我希望这个项目能成为微度假整个产品线中一个全新的亮点。”瑞安的运营思维其实是很多港资开发商的共性，那就是“慢工出细活”。太古地产2001年宣布进入广州，2022年开业太古汇；瑞虹天地太阳宫项目打磨时间长达8年；K11 MUSEA，人文与商业的融合，为新世界做了10多年的准备。但是对于商业项目来说，前期巨大的投资意味着回报周期会很长。张斌在采访中提到，“盘龙天地的开业只是一个开始。我们的团队正在规划未来20年要做什么，如何逐年调整。”"